Zarządzanie dużą nieruchomością wymaga dostępu do aktualnych informacji o jej układzie, powierzchni i elementach konstrukcyjnych. Problem pojawia się, gdy dokumentacja techniczna nie odpowiada rzeczywistemu stanowi budynku. Dotyczy to zarówno starszych hal przemysłowych, jak i biurowców czy centrów handlowych, które na przestrzeni lat przechodziły liczne modernizacje.
W takich przypadkach inwentaryzacja budowlana budynków pozwala ustalić rzeczywistą geometrię obiektu i przygotować dokumentację do dalszych prac projektowych, technicznych lub administracyjnych.
Odpowiednio dobrany zakres pomiarów może ułatwić planowanie przebudowy, przygotowanie powierzchni dla nowego najemcy oraz analizę możliwości modernizacji istniejących instalacji.
Dlaczego dokumentacja dużych budynków szybko traci aktualność?
W nieruchomościach komercyjnych zmiany układu funkcjonalnego są często naturalnym elementem eksploatacji.
W biurowcu mogą być regularnie wydzielane nowe pomieszczenia, zmieniane układy ścian działowych i modernizowane instalacje. W centrum handlowym przebudowy lokali prowadzą do zmian w zagospodarowaniu powierzchni. Z kolei w zakładzie produkcyjnym pojawiają się nowe urządzenia, przegrody i ciągi technologiczne.
Jeżeli kolejne modernizacje nie są na bieżąco uwzględniane w dokumentacji, z czasem powstają istotne rozbieżności pomiędzy planami a rzeczywistością.
Nieaktualne rysunki mogą utrudniać projektowanie kolejnych zmian. Szczególnie problematyczne staje się to wtedy, gdy przebudowa wymaga dokładnego dopasowania nowych elementów do istniejących konstrukcji.
Wykonanie aktualnej inwentaryzacji umożliwia uporządkowanie danych o obiekcie i przygotowanie nowego punktu odniesienia dla projektantów.
Co obejmuje inwentaryzacja budowlana dużego obiektu?
Zakres dokumentacji powinien być dopasowany do przeznaczenia budynku oraz celu zlecenia.
W przypadku nieruchomości komercyjnej pomiary mogą obejmować wszystkie kondygnacje albo wybrane części obiektu, na których planowane są prace.
Rzuty kondygnacji i układ pomieszczeń
Podstawowym elementem inwentaryzacji są rzuty przedstawiające rzeczywisty układ pomieszczeń, ścian, otworów drzwiowych i okiennych oraz charakterystycznych elementów konstrukcyjnych.
Tego rodzaju dokumentacja umożliwia analizę istniejącego zagospodarowania powierzchni i stanowi podstawę do opracowania nowych rozwiązań funkcjonalnych.
W przypadku biurowców szczególnie istotne może być prawidłowe rozróżnienie przestrzeni użytkowanych przez najemców oraz części wspólnych.
Przekroje, wysokości i elementy konstrukcyjne
Rzuty nie dostarczają pełnej informacji o geometrii budynku.
Przy modernizacji instalacji lub planowaniu nowych urządzeń istotne mogą być wysokości kondygnacji, geometria stropów, lokalizacja podciągów i elementów ograniczających dostępną przestrzeń.
Dokumentacja przekrojowa umożliwia przedstawienie tych zależności.
Elewacje i geometria dachu
Przy modernizacji fasady, wymianie stolarki czy przebudowie dachu konieczne może być wykonanie dokumentacji zewnętrznej.
Inwentaryzacja elewacji pozwala odwzorować rozmieszczenie otworów, charakterystycznych detali i innych widocznych elementów architektonicznych.
W zależności od potrzeb pomiary mogą zostać uzupełnione o dane pozyskane z wykorzystaniem drona.
Zestawienia powierzchni
Inwentaryzacja może również obejmować obliczenia powierzchni pomieszczeń, kondygnacji lub całego obiektu.
W tym przypadku szczególnie ważne jest wcześniejsze ustalenie metody pomiaru.
Powierzchnia użytkowa, powierzchnia najmu i powierzchnia brutto mogą być określane według odmiennych zasad. Wyniki nie powinny być porównywane bez uwzględnienia przyjętego standardu.
Inwentaryzacja hali magazynowej a inwentaryzacja biurowca
Choć obie usługi opierają się na pomiarze istniejącego budynku, mogą znacząco różnić się zakresem.
W przypadku hali magazynowej istotne bywają duże rozpiętości konstrukcji, wysokości użytkowe, rozmieszczenie słupów i przebieg instalacji podstropowych.
Dokumentacja może być wykorzystywana przy planowaniu nowych regałów, linii technologicznych albo podziale przestrzeni na strefy użytkowe.
W biurowcu większe znaczenie może mieć z kolei szczegółowe odwzorowanie pomieszczeń, pionów instalacyjnych, ciągów komunikacyjnych i elementów istotnych dla nowego układu najmu.
Centrum handlowe stanowi jeszcze inny przypadek. W jego dokumentacji istotne może być rozróżnienie przestrzeni poszczególnych lokali, części wspólnych i zaplecza technicznego.
Nie ma więc jednego uniwersalnego zakresu inwentaryzacji odpowiedniego dla wszystkich budynków.
Jak technologia 3D wspiera dokumentowanie dużych nieruchomości?
W przypadku rozbudowanych obiektów tradycyjne pomiary mogą wymagać znacznej liczby indywidualnych obserwacji.
Skaning laserowy pozwala zarejestrować geometrię widocznych powierzchni w postaci chmury punktów. Dane te mogą następnie służyć jako podstawa do tworzenia rzutów, przekrojów i modeli przestrzennych.
Rozwiązanie bywa przydatne w dużych budynkach, w których ważne jest zachowanie spójności geometrycznej pomiędzy różnymi kondygnacjami lub częściami obiektu.
Nie oznacza to, że wszystkie elementy zostaną automatycznie zinwentaryzowane. Skaner nie rejestruje powierzchni zasłoniętych i instalacji ukrytych wewnątrz przegród.
Jeżeli są one istotne dla projektowanej przebudowy, zakres prac trzeba odpowiednio rozszerzyć.
Inwentaryzacja budowlana PKIG – od pomiarów do dokumentacji
PKIG oferuje inwentaryzację architektoniczno-budowlaną z wykorzystaniem technologii pomiarowych 3D.
Na podstawie przeprowadzonych pomiarów możliwe jest przygotowanie dokumentacji obejmującej między innymi rzuty kondygnacji, przekroje, elewacje, zestawienia powierzchni oraz modele przestrzenne, zależnie od uzgodnionego zakresu.
Firma realizuje również skaning laserowy i pomiary fotogrametryczne, które mogą stanowić uzupełnienie inwentaryzacji bardziej skomplikowanych obiektów.
Szczegóły dotyczące usługi przedstawia strona inwentaryzacja budowlana budynków – PKIG.
Przed rozpoczęciem prac warto wskazać, czy celem jest odtworzenie brakującej dokumentacji, przygotowanie projektu przebudowy, analiza powierzchni czy opracowanie przestrzennego modelu istniejącego budynku.
Od czego zależy wycena inwentaryzacji budynku?
Koszt opracowania zależy przede wszystkim od kubatury, rodzaju obiektu, jego złożoności i oczekiwanego zakresu dokumentacji.
Duża, regularna hala może być mniej pracochłonna w przeliczeniu na metr kwadratowy niż znacznie mniejszy budynek z licznymi pomieszczeniami i skomplikowanym układem konstrukcyjnym.
Znaczenie ma również liczba kondygnacji, dostępność pomieszczeń i konieczność wykonania dodatkowych opracowań.
Przy zamawianiu dokumentacji należy ustalić, czy wycena obejmuje jedynie pomiary i podstawowe rysunki, czy również modele 3D, zestawienia powierzchni lub szczegółowe odwzorowanie instalacji.
Aktualna inwentaryzacja jako element zarządzania nieruchomością
Dokumentacja budowlana nie musi być przygotowywana wyłącznie na potrzeby jednorazowego remontu.
Właściciele i zarządcy większych obiektów mogą wykorzystywać aktualne rzuty oraz modele podczas kolejnych modernizacji, reorganizacji przestrzeni i współpracy z projektantami.
Warunkiem jest właściwe określenie zakresu opracowania i jego późniejsze aktualizowanie po istotnych zmianach.
Dobrze przygotowana inwentaryzacja budowlana tworzy uporządkowaną bazę informacji o nieruchomości, która może służyć wielu uczestnikom procesu inwestycyjnego.
//
Artykuł sponsorowany
